ارزیابی اراضی، املاک مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا در کل موضوع قیمت‌گذاری املاک در دهه های گذشته از موضوعات مورد بحث و توجه کلیه بخش های اقتصادی بوده در حال حاضر کمتر مجموعه اقتصادی را سراغ داریم که با این موضوع بیگانه باشد و یا اینکه متقاضی استفاده از خدمات کارشناسان رسمی دادگستری و یا سایر تیم‌های تخصصی مانند همیاردیما، درزمینه ارزیابی املاک نباشد. موضوع ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک با توجه به گستردگی آن دارای ابعاد مختلف و وسیعی می‌باشد که باید به فراخور موضوع و با توجه به مشخصات و ویژگی‌های آن موردبررسی و اظهارنظر قرار بگیرد.
از موارد و پارامترهای تأثیرگذار در نحوه ارزیابی، قیمت‌گذاری یا کارشناسی املاک و اراضی، قیمت روز بازار در املاک، کاربری فعلی ملک و زمین (مسکونی، تجاری، اداری)، مساحت ذکرشده در سند، هندسه و ابعاد، عرض‌گذر، معابر قابل‌دسترسی برای ملک، میزان نورگیری ملک بیشتر در املاک مسکونی و جهت دریافت نور، طبقه استقرار ملک، قدرالسهم از عرصه یا زمین ملک قابل ارزیابی و امکانات و تجهیزات ساختمان می‌باشد.
از عوامل مهم دیگر در ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک، موقعیت محلی و دسترسی ملک، کیفیت مصالح استفاده شده، عمر بنا، تعداد واحدها و طبقات دریک ساختمان یا مجتمع مسکونی و تجاری، کیفیت مشاعات، شرایط بازار املاک، نحوه پرداخت ثمن و معاملات صورت گرفته قطعی املاک در منطقه موردنظر و تاریخ کارشناسی می‌باشد که تمامی این موارد با جزئیات توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی و اعلام می‌شود.
درباره نحوه کارشناسی یا قیمت‌گذاری اراضی، املاک مسکونی یا تجاری، تعیین میزان قدرالسهم هر واحد از عرصه و اعیان و اعلام ارزش هر قسمت با در نظر گرفتن قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی مربوط به آن با توجه به ارزش روز املاک در بازار و منطقه به‌منظور انجام قراردادهای مشارکت در ساخت و غیره، نیازی به مراجعه به محاکم قضایی نیست تمامی موارد توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی و قیمت گذاری می‌شود.
5 دلیل ارزیابی املاک و اراضی شرکت‌های دولتی و خصوصی چیست؟
- ارزیابی و قیمت‌گذاری جهت افزایش سرمایه
- ارزیابی و قیمت‌گذاری جهت تعیین ارزش دفتری
- ارزیابی و قیمت‌گذاری جهت محاسبه هزینه استهلاک
- سندیت رسمی جهت انجام امور مالی
- ارزیابی جهت انجام امور مالیاتی و حسابداری
مهم‌ترین عوامل قابل‌تأمل در ارزیابی املاک و اراضی چیست؟
یکی از موارد خیلی مهم در مبحث ارزیابی املاک و اراضی و قیمت‌گذاری ملک و از برگ خریدهای مهم در تعیین قیمت و کارشناسی املاک نوع سند می‌باشد درواقع اولین آیتمی که باید در این زمینه به آن توجه کرد این است که آیا ملک قابل ارزیابی جزء املاک سنددار می‌باشد یا قولنامه‌ای به دلیل اینکه قیمت املاک قولنامه ای به مراتب کمتر از املاک سنددار می باشد ولی در میان املاک سنددار هم نوع سند در قیمت‌گذاری املاک و تعیین قیمت ملک تأثیرگذار است به همین دلیل کارشناسان رسمی دادگستری باید نسبت به نوع سند دقت لازم را داشته باشند و بر اساس آن ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک موردنظر را انجام دهند.
12 مورد از انواع سند:
- سند تک‌برگ
- سند منگوله‌دار
- سند ملکی شش‌دانگ
- سند قولنامه‌ای
- سند شورایی
- سند ملکی بن چاق
- سند ملکی مشاع
- سند اوقافی
- سند ملکی عرصه و اعیان
- سند ملکی وکالتی
- سند ملکی تفکیکی
- سند ملکی رهنی
سند تک‌برگ چیست؟
از انواع سند معتبرترین آن سند تک‌برگ می‌باشد در حقیقت سند تک برگ سندی است که به‌صورت کامپیوتری در سیستم یکپارچه ثبت اسناد کشور ثبت‌شده و قابل پیگیری است و آخرین و بروزترین سند در کشور می‌باشد. اسناد قدیمی املاک معمولاً به‌صورت دفترچه‌ای بودند که از چند برگ تشکیل‌شده بودند که در حال حاضر بیشتر آن‌ها بروز و به سند تک برگ تبدیل شده‌اند. مزیت این سند در درجه اول اصالت و خوانا و شفاف بودن آن است و به دلیل تک برگ بودن نگهداری آن آسان تر می‌باشد. در این نوع سند در صورت مفقودی اطلاعات در سازمان ثبت‌اسناد کشور موجود می‌باشد و قابلیت درخواست و دریافت مجدد وجود دارد البته با طی شرایط و مراحل خاص …
سند منگوله‌دار چیست؟
سند منگوله‌دار همان‌طور که از نام جالبش مشخص است، سندی است که یک منگوله دارد. درواقع سندهای منگوله‌دار همان سندهای دفترچه‌ای می‌باشند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند و این پلمپ سربی توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجادشده که بدین‌وسیله صحت آن را تائید می‌کنند و قابل اطمینان بودن این سند را نشان می دهند. در این نوع سندها مالکیت قطعی می‌باشد و هیچ گونه شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.
سند ملکی شش‌دانگ چیست؟
به سندی املاک مسکونی یا تجاری که به‌صورت کامل یعنی شش دانگ به یک فرد تعلق داشته باشد می‌گویند. کلمه شش‌دانگ اصطلاحی است که برای انواع سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای و منگوله‌دار استفاده می‌شود و به مفهوم این است که مالک کل ملک را در اختیار دارد. کلمه شش‌دانگ در ملک به مفهوم شش‌جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین می‌باشد و اصطلاح بالا و پایین اشاره به فضاهای بالا و زیرزمین دارد و نشان از مالکیت تام صاحب سند به ملک مربوطه دارد.
سند قولنامه‌ای چیست؟
سند قولنامه‌ای درواقع نوشته‌ای است با توافق طرفین بر سر یک ملک مسکونی یا تجاری که توسط یک مشاور املاک در حضور خریدار و فروشنده نوشته می‌شود و طرفین معامله و شاهدان آن را امضا می‌کنند قولنامه در محاکم حقوقی دارای اعتبار است، مگر اینکه سند معتبرتری برای آن ملک وجود داشته باشد مانند سند تک برگ. معاملات در سندهای قولنامه‌ای باید محتاطانه انجام شود و حتماً کد رهگیری دریافت شود.
سند شورایی چیست؟
سند شورایی همان سند قولنامه‌ای است اما به دلیل امضای شورای محل در سند و نظارت آن‌ها اعتبار بالاتری پیدا می‌کند؛ یعنی بعد از توافق و بستن قرارداد در مشاور املاک به تائید و مهر و امضای شورای محلی که ملک در آن واقع‌شده می‌رسد و در صورت بروز مشکل در محاکم قضایی اعتبار بالایی دارد.
سند ملکی بن چاق چیست؟
در قدیم که سیستم ثبت‌اسناد همانند حال به‌صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای خرید و فروش ملک قراردادی بین خودشان می نوشتند و برای تائید و اعتبار قرارداد آن را به امضای علما و افراد سرشناسی که در بین مردم اعتبار داشتند می‌رساندند البته امروزه دیگر رواجی ندارد اما همچنان در محاکم حقوقی پس از تائید صحت دارای اعتبار است.
سند ملکی مشاع چیست؟
درصورتی‌که یک ملک مسکونی یا تجاری چند شریک داشته باشد این سند مفهوم پیدا می‌کند. درواقع ملک مشاع ملکی است که همه مالکان در آن باهم شریک هستند و از باب شراکت فرایند خریدوفروش و مسائل حقوقی مانند ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری ملک کمی با پیچیدگی همراه است.
سند اوقافی چیست؟
اسناد اوقافی اسنادی است که درگذشته، حال یا آینده زمین یا ساختمان ملک وقف امور خیریه شده و به نام اداره اوقاف ثبت‌شده و اداره اوقاف متصدی اسناد املاک اوقافی می‌باشد، درواقع مالک واقعی اداره اوقاف می‌باشد.
سند ملکی عرصه و اعیان چیست؟
نام سند عرصه و اعیان معمولاً برای متقاضیان خرید ملک در تهران یا شهرهای بزرگ آشناست به دلیل اینکه در این شهرها اکثر املاک مسکونی از نوع آپارتمان می‌باشد که عرصه و اعیان دارد؛ یعنی ملک مسکونی در زمینی به متراژ معین ساخته‌شده و سند عرصه مربوط به زمینی است که ملک مسکونی یا تجاری به‌صورت آپارتمان در آن ساخته‌شده و سند اعیان مربوط به واحدهایی است که روی آن زمین ساخته‌شده است.
سند ملکی وکالتی چیست؟
سند وکالتی سندی می‌باشد که به نام اشخاصی غیر از مالک ملک مسکونی یا تجاری و … به‌عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم می‌شود. گاهی به دلایلی مثل فوت، بیماری و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر می‌توانند وکالت داشته باشند که حتماً باید وکالت آن‌ها به‌صورت رسمی و محضری ثبت‌شده باشد تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد.
سند ملکی تفکیکی چیست؟
سند املاک مسکونی یا تجاری تفکیکی با توجه به معنی آن به ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده و قسمت‌های تقسیم شده ملک هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده و مسائل حقوقی مربوط به این اسناد هم مشخص و روشن است.
سند ملکی رهنی چیست؟
در مواردی که خریداران بخواهند در هنگام خرید املاک مسکونی از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند باید سند برای مدتی در رهن بانک قرار بگیرد که این مسئله در سند قید می‌شود و با این عنوان که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است و درصورتی‌که وام‌گیرنده یا همان خریدار ملک مسکونی نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانک اجازه دارد طبق سندی که در رهن دارد ملک مسکونی را تصاحب کند.
برخی از مهم‌ترین عوامل در ارزیابی یا قیمت‌گذاری املاک مسکونی:
- مساحت یا متراژ ملک مسکونی
- وجود آسانسور و پارکینگ مخصوصاً در املاک مسکونی آپارتمانی
- محل قرارگیری ملک مسکونی ازنظر رفت و آمد و شلوغی
- رعایت اصول ایمنی و مرغوبیت مصالح برای ساخت
- میزان روشنایی و نورگیری ملک مسکونی
- چند بر بودن ملک مسکونی
- جنس نمای ساختمان
- امکانات رفاهی ملک
- سال ساخت و عمر خانه
- تعداد واحدهای موجود در املاک مسکونی آپارتمانی
4 عامل تأثیر منطقه و محله در ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک مسکونی و تجاری:
- حسن شهرت منطقه‌ای که ملک مسکونی یا تجاری در آن ساخته شده است
- محل قرار گرفتن ملک ازنظر وجود گسل های زلزله
- مرغوبیت خاک زمینی که ملک روی آن بناشده است
- موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری و امکانات
کارشناسان رسمی دادگستری یا سایر تیم های تخصصی مانند همیاردیما که کار ارزیابی اراضی، املاک یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی یا تجاری را انجام می دهند به حسن شهرت بعضی از منطقه های شهری که به اصطلاح بالا شهر یا پایین شهر می‌گویند واقف هستند و این آیتم را در ارزیابی املاک مسکونی و تجاری یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی و تجاری در نظر می‌گیرند و از عوامل مهم دیگر در ارزیابی یا قیمت‌گذاری املاک استحکام خاک محل احداث ملک می‌باشد درواقع قیمت ملک در زمین هایی که به سست بودن خاک معروف هستند پایین‌تر است منظره و چشم‌انداز نیز از اهمیت بالایی در ارزیابی برخوردار است اما به شرطی که کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک همه موارد را در کنار هم لحاظ کند.
در ارزیابی املاک توسط کارشناسان رسمی، کیفیت و نوع مصالح بکار گرفته‌شده در ساخت املاک مسکونی و تجاری هم دارای اهمیت قابل‌توجهی است. بر این اساس که ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری نوع سازه (بتنی یا فولادی و …) هم متفاوت می‌باشد نوع مصالح، وارداتی بودن یا داخلی بودن آن هم که درجه کیفیت را نشان می دهد در ارزیابی املاک مؤثر است.
در مبحث معماری املاک مسکونی طرح دیوارها، کف، کابینت و شیرآلات و سرویس های بهداشتی، نورگیر بودن ساختمان، فرم زمین ملک مسکونی؛ یعنی چند بر بودن و غناسی نداشتن در ارزیابی املاک مسکونی یا قیمت‌گذاری ملک مسکونی یا تجاری مورد اهمیت است.
در تقسیم بندی رشته های کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته های: راه و ساختمان، نقشه برداری، امور ثبتی، امور معادن، رشته کشاورزی و منابع طبیعی انجام می شود.
با توجه به تقسیم بندی ذکرشده در رشته های کارشناسی لازم است به تشریح ملک و املاک مورد ارزیابی و قیمت گذاری بپردازیم. اگر پایه ملک موردنظر جهت ارزیابی را زمین در نظر بگیریم، اراضی خارج از محدوده شهری که کاربری غیرشهری دارند را می‌توانیم در تقسیم‌بندی در گروه معادن یا کشاورزی و منابع طبیعی قرار دهیم. در زمینه ارزیابی اراضی که مفهوم معدن دارند و از این زمین‌ها بهره برداری کانی و مواد می‌شود، کارشناسان رسمی امور معادن اجازه ارزیابی و قیمت‌گذاری دارند. در مورد اراضی و زمین‌هایی که کاربری غیر زراعی و کشاورزی دارند و در محدوده شهری یا روستایی باشند، ارزیابی و قیمت‌گذاری توسط کارشناس رسمی در رشته راه و ساختمان، نقشه برداری و امور ثبتی انجام می‌شود؛ و همچنین ارزیابی اراضی کشاورزی و قیمت‌گذاری زمین‌های زراعی و باغات توسط کارشناس رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی صورت می‌گیرد.
کارشناسان تیم همیاردیما و یا سایر کارشناسان این حوزه که در سایت همیاردیما اعلام آمادگی کردند که در رشته‌های ذکرشده با هدف ارزیابی و قیمت‌گذاری اراضی، املاک مسکونی و تجاری و ارزیابی و قیمت‌گذاری دارایی برای افراد حقیقی و حقوقی به‌منظور امور مهاجرت و سفارت برای دریافت اقامت، ویزای دانشجویی و ویزای کاری و … شما را همراهی خواهند کرد.
