پیش از پرداختن به این موضوع که افراز چیست، لازم است معنای برخی از اصطلاحات شرح داده شود.
مال مشاع: مالی که چند نفر مالک آن باشند بدون آن که سهم هرکدام از آنها به تفکیک مشخص باشد. جزء جزءِ مال مشاع در تملک مالکین آن است و نمی‌توان سهم اختصاصی هرکدام را مشخص کرد.
مال غیرمنقول : مال غیرمنقول در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جا به جایی نبوده یا در صورت جا به جایی خسارت زیادی ببیند. زمین و ساختمان از جمله مهم ترین اموال غیر منقول اند.
مال منقول : عبارت از مالی است که بر خلاف مال غیرمنقول، قابل جا به جایی است و این جا به جایی خسارتی به آن وارد نمی‌کند.
حال ببینیم افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد.
تفکیک چیست؟
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر؛ به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۳۰۰ متری است، آن را به سه قطعه‌ی ۱۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
افراز چیست؟
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.
دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.
تقسیم چیست؟
تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده ی تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی شود.
تفاوت تفکیک و افراز
تفکیک و افراز از جنبه های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که هرکدام در همیاردیما قابل انجام هستند و در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:
- ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفكيک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی در افراز، بايد حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.
- تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مالكان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
- تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ اما افراز، تقسيم ملک توأم با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد. به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفكيک، اين ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتيبی كه می‌خواهد، تفكيک نمايد.
- سن مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛ اما به صراحت ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، شخصی محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
- در صورت اعتراض به تفكيک از طرف يكی از شركا، ادامه‌ی عمليات تفکیک، متوقف می‌شود و با رضايت معترض می توان ادامه ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حين اقدام از شركای ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمايند و رسيدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحيت مراجع قضایی است.
- افراز يا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم خود تسلط پيدا کند و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت ۶ دانگ قطعه‌ی اختصاصی را تقاضا و دريافت نمايد.
- تفكيک، در اداره‌ی ثبت انجام می شود؛ اما افراز، هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.
- در افراز، رأی صادر می شود؛ ولی در تفكيک، صورت جلسه ی تفكيكی تنظیم می‌شود.
- در تفكيک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات كوچک تر تقسيم می گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می شود و بقيه ی ملک، مشاع باقی می ماند.
- درصورتی که بر تفكيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ی ثبت رسيدگی می شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.
