برای درک تهاتر لازم است ابتدا به نخستین معاملات انسان برگردیم؛ معاملات انسان های اولیه؛ وقتی که انسان تخصصی شدن فعالیت‌ها را قبول کرد، تهاتر و معاملات تهاتری شروع شد. زمانی را می گوییم که یک نفر به نتیجه رسید که مثلا دامداری را بهتر از کشاورزی بلد است و اتفاقاً همسایه‌اش فهمید که کشاورزی را بهتر از دامداری انجام می‌دهند؛ در نتیجه هر یک به‌صورت تخصصی به حرفه ای مشغول شدند، در نتیجه آنها مجبور بودند مقدار مشخصی از هر کالا را با کالای دیگری معاوضه کنند.
این نوع معامله همان چیزی است که به آن معامله پایاپای یا تهاتر می‌گویند.
پیشینه تهاتر
تهاتر را نمیتوان به سادگی در تاریخ جستجو کرد اما می‌توان گفت که تاریخچه تهاتر چنان طولانی است که عمر پدیده‌ای به نام پول و سیستم های مالی را می‌توان در حد یک جرقه، در کل تاریخ بشر، کوتاه و ناگهانی دانست.
تعریف تهاتر چیست؟
تمام معاملاتی که در آن دو کالا مستقیماً با یکدیگر مبادله شوند، معامله پایاپای یا تهاتر می‌نامند.
اقتصاد دانان، ابزار مبادله یا Medium of Exchange را به شکل زیر تعریف می کنند:
معامله تهاتری یا معامله پایاپای، معامله ای است که در آن ابزار مبادله مورد استفاده قرار نگیرد. بر اساس این تعریف، حتی درصورتی‌که به‌صورت قراردادی، شاخصی غیر از سکه و پول به‌عنوان معیار سنجش مورد استفاده قرار گیرد، عملاً از فضای معامله تهاتری خارج شده‌ایم.
آیا هنوز هم معاملات تهاتری انجام می‌شود؟
هر جا که استفاده از ابزار مبادله دشوار بوده و یا نقد کردن دارایی‌ها سخت باشد، رغبت به تهاتر افزایش پیدا میکند. به همین علت مثلاً اصطلاح تهاتر ملک را بیشتر از تهاتر لباس و پوشاک می‌شنویم. یا به‌عنوان‌مثال در صنعت ساختمان، می‌شنویم که گاهی اوقات به‌جای پرداخت هزینه‌ی مصالح، واحدهای ساختمانی به فروشنده‌ی آن مصالح واگذار می‌شود؛ که یکی از حوزه های فعالیت همیاردیما است.
همچنین در مواردی که کشورها با تحریم های اقتصادی مواجه شده و جابجایی پول برایشان دشوار می‌شود، از ابزار تهاتر استفاده میکند.
افزایش تهاتر در بازار مسکن
فروشنده های ملک برای جلب خریدار راضی شده‌اند به‌جای انجام معامله نقدی، از روش معاوضه یا تهاتر استفاده کنند، طوری که معادل ارزش ملک شان، زمین یا ملک در نقطه‌ای دیگر را از خریدار دریافت می‌کنند؛ کارشناسان همیاردیما و فعالان بازار مسکن سه دلیل عمده را برای افزایش تعداد معاملات تهاتری در بازار مسکن عنوان کرده‌اند و فروشندگان مسکن معتقدند در شرایطی که پول نقد در دست مردم کم شده و ارزش ریال کاهش پیداکرده، معامله ملک با پول نقد دردسرساز شده‌است.
کمبود معنادار «پول‌نقد» در بازار معاملات مسکن، طرفین معامله را به استفاده اجباری از شیوه‌های جایگزین «مبادله ریالی» هدایت کرده و دو شیوه جدید «تهاتر» و «معاوضه» را در این بازار رواج داده است.
کاهش قدرت‌کششی برای خرید مسکن در بین متقاضیان طی ماه های اخیر که بیشتر ناشی از جاذبه نقدینگی در بازارهای ارز و طلا بوده، هم‌اکنون طرف‌های عرضه در بازار ملک را ناگزیر کرده پیشنهادهای غیرمعمول برای فروش املاک‌شان به بازار ارائه دهند.
فروشنده‌های ملک برای جلب خریدار راضی شده‌اند به‌جای انجام معامله نقدی، از روش معاوضه استفاده کنند، طوری که معادل ارزش ملک‌شان، زمین یا ملک در نقطه‌ای دیگر را از خریدار دریافت کنند.
درحال حاضر شیوه معاوضه بیشتر توسط همیاردیما و مالکان واحدهای نوساز انجام شود تا از این طریق، آنها بتوانند با فروش آنچه ساخته اند و دریافت زمین به جای آن، امکان ساخت وساز جدید را برای خود فراهم کنند.
شیوه تهاتر نیز اولویت بعدی فروشنده‌ها شده و در این روش، ملک آماده فروش با کالای باارزشی همچون خودرو مورد مبادله قرار می‌گیرد. معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به رغبت بازار برای انجام معاملات غیرنقدی تاکید میکند: خریداران از روش‌های تهاتر و معاوضه استقبال می‌کنند.
کارشناسان همیاردیما و فعالان بازار مسکن دراین باره معتقدند: شرایط اقتصادی و نوسانات قیمت در برخی بازارها، باعث شده فعالان بازار مسکن به خصوص خریداران تاحد ممکن هزینه های جانبی معامله را کاهش دهند. فروشندگان و انبوه سازان بازار مسکن با افزایش نوسانات بازار ارز و سکه به شکل جدیدی از معاملات مسکن یعنی معاوضه یا تهاتر «ملک با ملک» یا «ملک با خودرو» یا کالاهای دیگر همچون فرش‌های نفیس روی آورده‌اند تا به این ترتیب بتوانند هزینه‌های جانبی معاملات خود را در رکود تورمی بازار کاهش دهند.
کارشناسان همیاردیما و فعالان بازار مسکن سه دلیل عمده برای افزایش تعداد معاملات تهاتری در بازار مسکن عنوان کرده‌اند؛ برخی از کارشناسان معتقدند کم شدن نقدینگی و تمایل کمتر متعاملین به خرج کردن پول نقد، محتمل‌ترین دلیل برای رشد معامله‌های تهاتری در بازار خرید و فروش مسکن است.
انبوه سازان اما تزلزل بازار ارز وسکه و نوسانات اقتصادی را دلیلی برای ترغیب سازندگان و فروشندگان مسکن به تهاتر عنوان می‌کنند و معتقدند در شرایطی که پول نقد در دست مردم کم شده و ارزش ریال کاهش پیداکرده است، معامله ملک با پول نقد دردسرساز شده است، بنابراین در چنین شرایطی برای آنکه ضرر نکنند به معاوضه ملکی با ملک دیگر یا مورد دیگر ترغیب شده‌اند. از سوی دیگر بنگاه داران و فعالان بازار مسکن خرید و فروش ملک در شرایط فعلی بازار را راحت ارزیابی نمی‌کنند و می‌گویند چون پول نقد در بازار وجود ندارد مردم عجیب رفتار می‌کنند و برای اینکه از معامله خود اطمینان داشته باشند و ارزش ریال آنها کاهش پیدا نکند آن را با ملک دیگر یا خودرو معاوضه می‌کنند.
کاهش نقدینگی
کارشناسان همیاردیما و فعالان بازار مسکن دو علت را برای افزایش معاملات تهاتری در بازار مسکن برشمردند: دلیل اول این است که چون بازار در حالت رکود به سر می‌برد پول نقد در دست مردم و تمایل به خرج آن کم شده است. دلیل دوم هم این است که چون ازلحاظ اقتصادی نوساناتی وجود دارد کنشگران بازار سعی می‌کنند تا در معاملات هزینه‌های جانبی را کم کنند؛ یعنی به‌جای اینکه افراد یک بار ماشین خود را بفروشند و با پول آن خانه بخرند در یک معامله برای کاهش هزینه ها و اطمینان بیشتر ماشین خود را با ملک معامله می‌کنند یا اینکه انبوه‌سازان به‌جای فروش مستقیم ملک خود و خرید زمین برای شروع پروژه‌ای جدید، آپارتمان نوساز را با ملک کلنگی برای استفاده از زمین آن معاوضه می‌کنند. آنها زیادشدن شیوه تهاتر ملک با ملک در بازار مسکن را تحت تأثیر جذاب شدن بازار ارز و طلا و رفتن نقدینگی به سمت این دو بازار عنوان کرد و افزودند: برای رونق معاملات مسکن و کاهش التهابات بازار ارز و سکه راهی وجود ندارد، چراکه تحولات اخیر بازار ناشی از سیاست های کلان در بخش نقدینگی در چندین سال گذشته بوده است که جز با ایجاد ثبات در بازار ارز راه‌حل دیگری برای آن وجود ندارد.
رسوخ جو روانی بازار ارز به مسکن
تمایل به معاملات تهاتری در بازار ملک ناشی از نوسانات حبابی بازار ارز و طلا دانست و اظهار کرد: اگر این فرض را درست بدانیم که تعداد معاملات معاوضه‌ای یا تهاتری در بازار املاک زیاد شده است، نبود ثبات در قیمت ها خصوصاً در کالا‌ها را باید مهم‌ترین دلیل ترغیب مردم به این شکل از معاملات برشمرد. او اضافه کرد: با توجه به وضعیت متزلزلی که در بازار ارز وجود دارد توانمندی مردم برای خرید نقدی ملک کاهش پیداکرده است و تهدید جدی برای سرمایه گذاری افراد محسوب می‌شود به همین دلیل فروشندگان انگیزه بیشتری دارند تا برای ایجاد ثبات در معامله خود ملک خود را با ملک دیگر جابه‌جا کنند؛ درصورتی‌که اگر ملک خود را تهاتر نکنند با توجه به بازار حبابی که وجود دارد ممکن است طرف دیگر معامله درصدد فسخ قرارداد برآید. او تصریح کرد: این در حالی است که تا چند سال پیش مردم بعد از معامله تا چندین ماه دغدغه کاهش یا افزایش ارزش ملک خود را نداشتند و با اطمینان بیشتری معامله می‌کردند. در شرایط فعلی هم ممکن است تغییر روزانه قیمت‌های ارز و طلا در بازار مسکن روزانه نباشد اما جو روانی ایجاد میکند.
کارشناسان همیاردیما معامله به شیوه تهاتر را در مقایسه با معامله نقدی مثبت ارزیابی می‌کنند و اشاره می‌دارند: اگر معامله به‌صورت تهاتر باشد اساساً بهتر است؛ اما در شرایطی که بازار در ثبات به سر می‌برد به این شیوه معامله کمتر روی می‌آورند.
یک توصیه حقوقی برای معاملات تهاتری
کارشناسان همیاردیما به متعاملین شیوه معاوضه توصیه کرد: اگر مورد باب میل خود را پیدا کردند معامله به شکل معاوضه در شرایط فعلی اطمینان بیشتری دارد، اما بهتر است برای جلوگیری از مشکلات حقوقی این نوع معاملات برای هرکدام از پلاک های ثبتی قراردادی جداگانه ثبت کنند تا در صورت بروز هرگونه اشتباه یا مشکل حقوقی بتوانند برای هر پلاک جداگانه اقامه دعوی کنند.
همچنین تنظیم قرارداد و مبایعه نامه برای املاک به مبادله پول ارتباطی ندارد و در صورت معاوضه یک ملک با ملکی دیگر یا اراضی با املاک و یا بالعکس این قرارداد ثبت و بنگاه دار دستمزد خود را دریافت میکند. به عنوان مثال درازای معاوضه یک ملک با ۳ ملک دیگر و تنظیم چهار نوع قرارداد بنگاه دار برای چهار قرارداد حق کمیسیون اصلی (پورسانت) خود را دریافت می کند. درصورتی‌که با تیم همیاردیما به‌صورت مستقیم با املاک یا اراضی و واگذارنده املاک و اراضی آشنا می شوید.
