از زمانی که موضوع پیش فروش املاک به‌صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به‌صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیشفروش املاک، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.
قانون پیشفروش املاک
با توجه به مقدمه‌ای که به آن اشاره شد، سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیشفروش املاک را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیشفروش املاک در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به‌صورت املاک انجام داده و در نهایت آن را به پیش خریدار که مالک رسمی و آتی ملک مورد نظر است، تحویل دهد.
مراحل و نکات مورد توجه در پیشفروش
اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیشفروش املاک به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.
اگر تصمیم به پیش‌خرید املاک دارید باید بدانید که طبق قانون پیشفروش املاک، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
برای درج آگهی پیشفروش املاک در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیشفروش املاک، اگر پیش فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیشفروش املاک به خریدار اعلام شود:
مشخصات مالک
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیشفروش املاک ثبت شود؛ اما در موضوع پیشفروش املاک باید روشن شود فردی که با عنوان پیش فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش فروش املاک اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشخصات و جزئیات
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش فروش املاک مورد معامله هنوز به‌صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به‌صورت کامل درج شود.
مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:
- موقعیت مکانی
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع کاربری
- پارکینگ و انباری
- سیستم سرمایش و گرمایش
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
- مصالح به‌کاررفته
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
- زمان تحویل
شرایط و نحوه تسویه بهای املاک
از آنجایی که در پیش فروش املاک معمولا زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به‌صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به‌صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به‌صورت نقد یا چک در چه تاریخ هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش املاک هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به‌صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیشفروش املاک، پیش خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
موعد تحویل املاک
بی‌تردید یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش فروش املاک در تهران باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل املاک است. سرمایه‌گذاران و سازندگان املاک‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز بر اساس آن مشخص شود.
از آنجایی که معمولا سرمایه‌گذاران و فروشندگان نمی‌تواند املاک مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش خریدار دهند، بنابراین پیش‌فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.
متراژ ملک
یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش فروش املاک موضوع مناقشه میان پیش فروشنده و پیش خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت ملک است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیشفروش املاک اعلام می‌شود، تفاوت دارد، بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.
اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ متر باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند؛ اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش فروشنده باید خسارات وارده به پیش خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.
جمع‌بندی
پیش فروش و پیش خرید املاک پیچیدگی‌های زیادی دارد؛ بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت فروشنده و پیش خریدار همه‌چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. بر اساس قانون پیش فروش املاک باید نکات زیر را در نظر بگیرید:
- مشخصات و مالکیت فروشنده باید حتماً مشخص باشد.
- تنظیم قرارداد پیش فروش املاک باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
- فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتماً مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
- جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به‌کاررفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… باید به‌صورت شفاف درج شود.
- زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملاً مشخص باشد.
تیم همیاردیما همراه با تیم تخصصی خود امکان پیش فروش را برای فروشندگان املاک فراهم کرده، ازاین‌رو تمام موارد قانونی ذکرشده در بالا کاملاً دقیق رعایت شده و می‌توانید با رعایت ضوابط اقدام به ثبت آگهی پیش فروش ملک خودنمایید.
